T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelgesi uyarınca birçok iş yerinin faaliyeti geçici bir süreliğine durdurulmuştur. Bununla birlikte bazı iş yerleri ise asgari düzeyde de olsa hizmet vermeye devam etmektedir. Covid-19 salgın hastalığının ortaya çıkardığı bu öngörülemez durum, aynı zamanda kira sözleşmelerinin uygulanmasına ilişkin bazı sorunların da ortaya çıkmasına sebebiyet vermiştir. Bu kapsamda kaleme aldığımız bu yazımızda, söz konusu sorunların çözümüne ilişkin bilgilendirmelere yer verilmiştir.
1. Covid-19 Salgınının İş Yeri Kira Sözleşmelerine Etkisi
1.1. Tahliye Davaları
26 Mart 2020 tarihli Resmî Gazete’de, 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlanmıştır. Bu Kanun uyarınca kira sözleşmelerinde kira borcunun ödenmemesi sebebiyle kiracının tahliyesine ilişkin geçici olarak farklı bir düzenleme getirilmiş ve Kanun’un Geçici 2. maddesi uyarınca 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı belirtilmiştir. Buna göre kiraya veren, mezkûr tarihler arasında kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye talebinde bulunamayacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken husus ise, söz konusu düzenlemenin kira bedellerini ödeme yükümlülüğünü kaldırmamasıdır. 7226 sayılı Kanun’a eklenen geçici hüküm, kiracıya sadece kira ödemelerini erteleme imkânı tanımaktadır. Bu sebeple söz konusu tarihler arasında dahi kiracının kira ödeme yükümlülüğü devam etmekte olup bu sebeple kiraya veren, geciken kiraları faiziyle birlikte talep edebilecektir.
1.2. İcra Takipleri
7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 1/a maddesi ile ayrıca icra takip işlemleri bakımından da bir düzenlemeye yer verilmiştir. Kanun’a eklenen söz konusu hükümde, 22/03/2020 – 30/04/2020 tarihleri arasında nafaka alacakları hariç olmak üzere yeni icra ve iflas takiplerinin başlatılamayacağı belirtilmiştir.
Bu hüküm ile getirilen sınırlama, kira alacaklarının tahsili amacıyla başlatılacak icra takiplerini de kapsamaktadır. Buna göre, sözleşmenin feshi ile tahliye talebi olmasa dahi, ödenmemiş kira alacaklarından dolayı kiraya veren, 30/04/2020 tarihine kadar yeni icra takibi başlatamayacak ve haciz talep edemeyecektir.
1.3. Kira Sözleşmelerinin Aşırı İfa Güçlüğü Sebebiyle Uyarlanması
Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde, kira sözleşmelerinde yer verilen hükümlerin, mücbir sebep kabul edilebilecek öngörülemeyen birtakım olguların meydana gelmesi durumunda yeni hal ve şartlara göre uyarlanmasının bir dava yoluyla mahkemeden talep edilebileceği düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse, kiracı bu davada, kira bedeli ödenmesinin belirli bir süre askıya alınmasını veya kira bedelinin geçici olarak indirilmesini talep edebilecektir.
Sözleşmenin ne şekilde uyarlanacağı konusunda ise mahkeme, kira sözleşmesinin ve taşınmazın şartlarını göz önünde bulundurarak karar verecektir. Örneğin; kira sözleşmesine konu işyerinin, faaliyetleri zorunlu olarak durdurulan işyerlerinden olup olmadığı, değilse faaliyetlerine devam edip etmediği ve devam etmiyorsa bunun zorunlu olup olmadığı gibi hususlar, mahkeme tarafından değerlendirme yapılırken her somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı incelenecektir.
1.4. Kira Sözleşmelerinin İfa İmkânsızlığı Sebebiyle Feshi
Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesinde, bir borcun ödenmesinin, borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsız hale gelmesi durumunda borcun sona ereceği düzenlenmiştir. Alınan tedbirler nedeniyle faaliyetlerini zorunlu olarak durduran iş yerlerinde, kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünden, bu durum devam ettiği sürece ilgili kanun hükmüne dayanarak kurtulabileceği savunulmaktadır.
Söz konusu maddeye dayanarak kira sözleşmesinin feshi ise, ancak tarafların geçici de olsa da sözleşmeye daha fazla bağlı kalmalarının kendilerinden beklenemeyeceği hallerde mümkün olabilecektir. Örneğin, sahip olduğu iş yerinin faaliyetleri durdurulmasına rağmen sözleşmenin devamının kiracıdan beklenmesi veya kiraya verenin kira bedelinde indirime katlanması ilgili taraf açısından hakkaniyete aykırıysa, taraflar ancak bu durumda sözleşmenin feshedilmesi talebinde bulunabileceklerdir. Kiracı bu hükme dayanacaksa, en kısa sürede bu durumu kiraya verene bildirmelidir.
2. Covid-19 Salgınının Konut Kira Sözleşmelerine Etkisi
7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a eklenen Geçici 2. Madde ile her ne kadar iş yeri kira borçları bakımından kiracılara bir erteleme imkânı getirilmişse de söz konusu hükümde konut kiralarına ilişkin bir düzenleme yapılmamıştır. Bu sebeple konut kira sözleşmesinden doğan borçların ertelenmesi söz konusu olmayıp, ödemelerin zamanında yapılmaya devam edilmesi gerekmektedir.
Bununla birlikte, konut kiralarına ilişkin tahliye talepleri bakımından 30/06/2020 tarihine kadar beklenilmesi söz konusu olmayıp 7226 sayılı Kanun’un Geçici 1/a maddesi uyarınca icra takiplerine ilişkin ertelemenin yapıldığı 30/04/2020 tarihinden sonra icra takibi başlatılarak haciz ve tahliye talep edilebilecektir.
3. Sonuç
• 22/03/2020 tarihinden 30/04/2020 tarihine kadar nafaka alacakları hariç olmak üzere yeni icra ve iflas takibi yapılamayacak; ayrıca 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ile tahliye sebebi oluşturmayacaktır.
• Aşırı ifa güçlüğüne dayanan kiracının, iş yerinin kapatılması veya faaliyetinin kısıtlanması sebebiyle hâkimden geçmiş kira dönemlerini de kapsayacak şekilde kira bedelinde indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshedilmesini talep edebilmesi mümkün olabilecektir.
• İş yeri kira sözleşmelerinde taraflar, virüsün tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ifadaki zorluğunu ve uğradığı zararları somut deliller ile kanıtlayarak sözleşmenin feshini talep edebileceklerdir.
• Kiracının, iş yeri kira sözleşmelerinde salgın veya bu kapsamda alınan önlemler nedeniyle kira borcunun imkânsızlaştığına dayanabilmesi için en kısa sürede ifa imkânsızlığının gerçekleştiğini kiraya verene bildirmesi gerekmektedir.
• Konut kira sözleşmeleri açısından ise, kiracının kira borcunu ödeme ve kiraya verenin kiralananı hazır bulundurma yükümlülüğü devam etmektedir.